Новости и статьи

23.08.2011

Каков порядок предоставления земельного участка для строительства?

С 01.01.2005 утратило силу требование п. 1 ст. 25 Закона о регистрации прав, называющее в качестве основания для государственной регистрации документы, подтверждающие право пользования земельным участком. Но объект недвижимого имущества расположен именно на земельном участке и неразрывно с ним связан и, безусловно, не может существовать без земельного участка. Соответственно, право построить здание на земельном участке и возникновение права на построенное здание обусловлены наличием права на земельный участок. Именно собственнику земельного участка положениями ст. 263 ГК предоставлено право осуществить его застройку или разрешить осуществлять строительство другим лицам. Кроме собственника земельного участка таким правом обладают лица, имеющие другие права на использование земельного участка - право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды. Так, в соответствии со ст. 40, 41 ЗК собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

 

Право застройщика - лица, которое осуществляет застройку земельного участка, на осуществление строительства - создание нового объекта недвижимости - обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательственного права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

 

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

 

Закон о регистрации прав (п. 1 ст. 6) признает права, возникшие до вступления его в силу (до 31.01.1998 г.) юридически действительными без государственной регистрации в ЕГРП. Аналогичная норма содержится в п. 9 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК: государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введение в действие Закона о регистрации прав, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Регистрация прав, возникших до 31.01.1998, требуется только в случае совершения сделки с объектом недвижимости. При застройке земельного участка лицом, которому этот земельный участок был предоставлен на вещном или обязательственном праве до 31.01.1998 г., сделка с земельным участком не совершается, поэтому требование регистрации ранее возникшего права неприменимо. Если участок предоставлен после 31.01.1998 г., то вещное право или договор аренды должны быть зарегистрированы в ЕГРП. При этом следует учитывать, что обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 609 ГК, п. 2 ст. 26 ЗК). Таким образом, если право (договор аренды) застройщика на участок зарегистрировано, то при регистрации права застройщика на вновь построенный созданный объект недвижимости право на участок не нуждается в дополнительном подтверждении (за исключением случае, когда застройщик приобрел участок до 31.01.1998).

 

В настоящее время получить разрешение на строительство застройщик может только при предоставлении в уполномоченный орган кадастрового плана земельного участка и правоустанавливающих документов на земельный участок. Требование об обязательном наличии кадастрового плана земельного участка для оформления правоустанавливающих документов и регистрации прав на земельный участок появилось только после введения в действие ЗК (30.10.2001).

 

Согласно п. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать средства участников долевого строительства объекта недвижимости только после выдачи ему в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования им проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) объекта недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого участия в строительстве. Таким образом, если застройщик осуществляет строительство с привлечением средств инвесторов, то право на участок к началу строительства должно быть зарегистрировано и в случае его приобретения до 31.01.1998.

Все статьи